事例紹介

空家運用についてのご相談

田舎のお母さまが、お年をめされため東京の息子さんと同居。

使わなくなったご実家についてのご相談でした。

ご相談にいらした息子さんは、ご実家への愛着も強く、売却してしまうのには抵抗があるので賃貸で貸しておきたいというご希望でした。

通常であれば、仲介業務としてお受けするところですが、お話を良く伺ったところ以下のような問題点が出てきました。

１．ご実家のエリアでは、東京でイメージしているほどの賃料収入は難しく、また築年数も経っているため修繕費などのランニングコストがかかり、収支が合わない可能性が高いこと。

２．他にこれといった資産もないため、近い将来に起こりうる相続を想定した場合、一旦賃貸で貸してしまうと、相続人間での財産分割が難しくなること。

検討した結果、賃貸に出すのはしばらく様子を見ていただくことをおすすめさせていただきました。

今後、お母さまの介護費用が掛かり、売却して費用を捻出しなければならない可能性もあります。

息子さんご自身はすでに東京に家をお持ちなのでご実家に戻られるご予定はありませんが、ご親族の中にはこれから家庭を持たれる年齢の方もいらっしゃるようでしたので、ご売却せずに身内でお使いいただける可能性もあります。

仲介業務から独立したコンサルティング業務としてお受けして、ご親族と良く相談していただくための資料を作成することとなり、貸した場合の収支予想、売却した場合の収支や税金に関する報告書を提出させていただきました。

建物・配管の越境状態の解消

ご相続された物件を、使わないので処分したいとのご相談をいただきました。

さっそく当社が調査を行ったところ、配管や浄化槽が隣地を通っていたり、地形が複雑に絡み合っていて建物自体も一部隣地に越境していることがわかりました。

配管や浄化槽の越境状態を解消するためにかかる工事費用を考えた場合、今すぐご売却してもご希望の手取り金額にはなりません。

幸い、売買での希望価格は折り合わなかったものの賃貸を希望するお客様が現れたので、当面は賃料収入を確保して、将来の配管工事費用を捻出することとなりました。

また、建物自体の越境は測量士さんにご協力いただき、隣地の方と交渉して、複雑に絡み合っていた地形が整形になるように分筆・交換を行うことで解決しました。

分譲地のプラン

ご相続で取得された土地を売却して、現金にして親族で分けたいというご相談でした。

さっそく調査しましたとところ、土地の面積が大きく、一般のお客様の需要は考えにくい物件で、売却のターゲットは建売業者さんがメインになると考えられました。

一般的には数社の見積もりを取り、条件の良いところにご売却するケースですが、この物件の場合スムーズにはいかない理由がありました。

東京の住宅地の場合は一般的なのですが、区の条例により敷地面積の最低規模が決まっています。開発業者さんが収支を合わせるには５棟に分譲することが必要なのですが、そのままの状態ですと土地の一部を通路として提供することが必要で、そうすると４棟分しか土地面積が残らなくなってしまいます。４棟で収支を計算すると、所有者さんの希望する金額にはなりません。

役所の建築課と打ち合わせを重ね、開発業者さんとプランを検討した結果、通路提供部分を減らして、ギリギリ５棟建築できる大きさを残すことができました。