お買い替えＱ＆Ａ

このページでは、お客様からの、マンション・不動産のお買い替えに関する、よくあるご質問・ご相談についてご紹介させていただきます。

・買い替えにかかる費用ってどのくらいですか？

・売却したときの税金について教えてください。

・住宅ローンの残債が残っています。

・買い替えを考えていますが、まずは何から始めたらいいのでしょうか？

・売るのと貸すのと、どっちがいいですか？

・瑕疵担保責任ってなんですか？

Q　買い替えにかかる費用ってどのくらいですか？

A　物件により異なりますので、良くご確認ください。

お買い替えには、「ご購入」と「ご売却」にそれぞれ費用が掛かります。

一般的に必要な費用を見てみましょう。

 

【　ご購入にかかる費用　】

１．住宅ローンの諸経費・・・お借入金額により異なります。

２．火災保険費用・・・物件やローンにより異なります。

３．公租公課・管理費などの清算金

３．売買契約にかかる印紙代・・・取引代金により異なりますが、15,000円〜45,000円位

４．登記費用・・・物件の固定資産評価額や、司法書士さんの手数料によりかわります。

５．仲介手数料・・・売買代金の３％+６万円+消費税

一概には言えませんが、一般的に売買価格の５〜１０％程度と言われています。

そのほか、物件により、リフォーム費用がかかる場合もございます。

 

【　ご売却にかかる費用　】

１．抵当権抹消登記費用（既存のお借入れがある場合のみ）・・・２〜３万円

２．繰り上げ返済の手数料（既存のお借入れがある場合のみ）

３．売買契約にかかる印紙代・・・取引代金により異なりますが、15,000円〜45,000円位

４．仲介手数料・・・売買代金の３％+６万円+消費税

ご購入時と違い、登記費用がかからない（かかっても安い）分だけ安くなります。

ただし、譲渡益が出る場合には、所得税がかかるケースもありますので、ご注意が必要です。

Q　不動産を売却すると税金がかかりますよね・・・？
どうしたらいいでしょうか？

A　ご自宅のお買い替えなら、税金はかからないケースがほとんどです。

「物件を売ると税金がかかるからどうしよう！」とご心配される方がいらっしゃいますが、個人住宅のお買い替えで税金がかかるケースはまれですのでご安心ください。

不動産に限らず、物を売って利益があれば、その利益に対して税金がかかります。

「売却した金額」−「買った時の金額」＝「利益」で、所得税はこの「利益」の部分についてだけかかります。（購入・売却にかかった経費も計算に入れられます。）

つまり、買った時よりも高く売れる（儲けた場合）と、その差額（儲けた部分）についてだけ税金がかかるので、逆に言えば、買った時よりも安い金額でしか売れないとき（損した場合）には、税金はかかりません。

残念ながら日本では、バブルがはじけて以来、不動産が買った時よりも高く売れるケースはまれですので、一般的なご自宅のお買い替えの場合ですと、あまりご心配はいらないかと思います。

運よく高く売れたばあいでも、居住用の物件ですと、一般的には利益のうち３，０００万円までは控除することができますので、税金がかかるのは「３，０００万円以上儲かったケースだけ！」と思ってください。（※ただし使えないケースもありますのでご注意ください。）

問題なのは、「３０年前に買った土地で、今は大きく値上がりしている。」とか、「相続で取得した戸建で、当時いくらで買ったのかわからない。」といったケースです。

取得費用が安いと、売却した金額のうちほとんどが「利益」になってしまいますので、税金が大きくかかることも考えられます。

ただしその場合でも、「居住用財産の買い替えの特例」などを利用して、当面は税金を払わなくてもすむようにしたり（今回購入した物件を売却する時まで先延ばしにできる）、「軽減税率の特例」などを利用して税金を安く抑えたりすることもできます。

このような場合は、物件やご条件により、税金の特例が適用できるケース、できないケースがあり、それにより税額が大きく違うこともあります。資金計画をきちんと立てる必要がありますので、個別にご相談ください。

Q　現在の住まいが手狭になり、住み替えをしたいと思っていますが、今のマンションに住宅ローンの残債が残っています。買い替えは無理でしょうか？

A　まずはいくらで売却可能か査定してみましょう。

マンションのお買い替えを検討されるされる場合、資金計画を立てるにあたって、まずは現在のお住まいがいくらで売れるのかを把握することから始めましょう。

売却可能な金額がローンの残高よりも多ければ、差額を頭金として新しいマンションの購入費用に充てられます。

まだ購入後それほど経っておらず、ローンの残債が多い場合でも、あきらめる必要はありません。

売却可能な金額との差額が自己資金で埋められる場合もありますし、場合によっては、新たに購入するマンションのローンに上乗せして借入を起こせるケースもあります。

ローンの残債に対する評価も金融機関によりまちまちですので、いろんな銀行さんに相談してみることをお勧めします。

Q　買い替えを考えていますが、まずは何から始めたらいいのでしょうか？　何に注意したらいいですか？

A　基本は、買い替えのタイミングを合わせられるようにしましょう。

お買い替えの場合、「売却先行型」・「購入先行型」・「売買同時型」などが考えられます。

どのパターンになるかは、資金契約やローンの残債などにより異なってくるのですが、仮住まいなどの面倒を無くすことと、希望価格で売却出来なかった場合のリスクを考えると、基本的には売却と購入のタイミングを合わせるようにすることが必要です。

まずは、現在お住まいの物件がいくら位でご売却可能かを考えてみましょう。

次に、売却後に手元に残る資金と、お手持ちの自己資金、お借入れなどを考えると、ご購入に充てられる予算がだいたい見えてくると思います。

一般的には、売却活動をしながら購入物件を探し、気に入った物件が見つかるころに、買いたいというお客様が現れるのが理想的です。

必要な諸経費や支払いのタイミングなどもありますので、資金計画は慎重に。

詳しくはこちらをご覧ください。

　　→お買い替え相談室へ

Q　売ろうか貸そうか悩んでいます。どちらがいいでしょうか？

A　それぞれのメリットとデメリットをよく比較して考えましょう。

現在のお住まいを売らずにお買い替えが成り立つケースや、お住み替え先は賃貸というケースなどで、「売るのと貸すのとどっちがいいでしょうか？」というご相談をよくいただきます。

お住み替えだけではなく、ご相続で不動産を入手されて、現在は使っていないケースなどで悩まれる方も多いようです。

売る場合、貸す場合、それぞれメリットやデメリットがありますので、良く比較検討されることをお勧めします。

 

売る場合のメリット

・まとまったお金が入ってくる

売る場合のデメリット

・税金がかかる場合・譲渡損失が出る場合などがある。

貸す場合のメリット

・賃料が入ってくる。

・将来的な資産形成になる。

・将来の売却価格が上がる可能性がある。

貸す場合のデメリット

・募集や入退去の手続きが面倒。

・固定資産税や管理費の支出がある。

・修繕費用や空室リスクが心配。

・将来売却しようと思っても立ち退きが大変。

・将来の売却価格が下がる可能性がある。

 

あくまでも一般論ですが、売却した場合は、売却して終わりです。

賃貸に出しておけば、家賃収入などのメリットがある半面、リスクもあります。

将来ご自身で使う予定がある場合は別なのですが、「住まなくなったから貸しておこうか。」という理由ですと、手間がかかる割には収入は大して多くならないケースが多いようです。折角賃料が入っても、固定資産税や管理費の支払いや、将来売却するときに築年数が古くなっていることによる値下がりなどを考えると、どちらが得かは難しいところです。

個人的な意見ですが、ご自身で住むための不動産と、収入を得るための不動産は考え方を変えたほうがいいのではないでしょうか？　売却して得た資金で、投資用物件を購入する、あるいは株や金融資産などに変えておくという方法もあります。

Q　中古マンションの購入を検討しています。売主より、瑕疵担保責任は免責という条件を提示されているのですが、どうしたらいいでしょう。そもそも、瑕疵担保責任ってなんですか？

A　後から不具合が出た時に、どちらが責任を負担するかの取り決めです。

瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）とは、物を売買するときに、将来、隠れた瑕疵（不具合のこと）が発見された場合に、売主が修復する責任を持つという事です。

民法では原則として「不具合が発見されてから１年」の責任を負うことになっていますが、あくまでも任意規定であり、具体的な期間が決まっていないと不動産の取引にはそぐわないため、一般的には以下のように期間を定めます。

 

１．中古物件の場合（売主・個人）

　売主・買主の希望に合わせて、契約書で期間を決めることができます。　

一般的には、「引き渡しから３か月」程度の期間で区切ることが多いです。　

責任の範囲についても、「雨漏り・シロアリ」など一部に特定することができます。

「瑕疵担保責任は一切負わない。」という取り決めも有効です。

２．中古物件の場合（売主・法人）

「消費者契約法」により、「消費者」が保護されます。

「瑕疵担保責任は一切負わない。」という取り決めは無効となります。

３．中古物件の場合（売主・不動産業者）

「宅地建物取引業法」により、売主（不動産業者）に対する規制が厳しくなります。

「プロなんだから、しっかり責任取りなさいよ！」という事ですね。

責任の範囲も「土地・建物、すべての部分」についての責任を負うことが必要で、

瑕疵担保責任の期間が「２年以上」となります。

 ４．新築物件の場合（売主・不動産業者）

　新築の場合、売主は不動産業者なので上記「宅地建物取引業法」の規制もかかりますが、

さらに「住宅の品質確保の促進等に関する法律」にる規制がかかります。

「建物の主要な部分等」について、「１０年以上」の責任を負う事と定められています。

 

つまり個人間の売買においては、瑕疵担保責任は任意で取り決める内容であり、「将来の修繕リスクをどちらが負担するのか？」という問題です。

「価格を安くしたからリスクは負いたくない。」とか、「建物が古いので、とても不具合の責任は負えない。」など、売主様のご事情もあるでしょう。

修繕費用がかかるリスクの分だけ価格が安くなっているのであれば、「瑕疵担保責任免責」での契約も妥当なものだと思います。

ただし、「瑕疵担保責任免責」で購入契約をする場合には、あらかじめ、建物に不具合がないかどうか、専門家による調査を行うことをお勧めします。

調査を入れたからと言って絶対大丈夫というわけではありませんが、致命的な問題は発見できる可能性が高く、また、将来負担が必要な費用の見込みも立ちます。