農地について

遊休地のご相談で多いのが、農地の取り扱いです。

農地は国の限られた資源であることから、農地の権利移動や転用については農地法によって厳しく制限されており、自由な処分ができません。

農業従事者であれば良いのですが、ご相続などで農地を取得した非農業従事者は、その処分に困ることが多いです。

但し、農地の売却や転用が認められるケースもありますので、検討してみましょう。

 市街化区域とは「市街地を形成している区域および優先的に市街化をはかるべき区域」です。

したがって、市街化区域内の農地については、原則として転用は可能です。

農地の転用に当たっては、農地法第4条又は第5条による、農業委員会への届出が必要です。

宅地に転用が可能であれば需要が見込めますので、売却も当然可能です。

但し、都市部における「生産緑地」の指定がなされている場合には、転用はできません。

また、「生産緑地」の指定は、原則として生産緑地の指定後30年経過するか、土地所有者が死亡する等の場合以外は、指定の解除が認められません。

現状、都市部で農地として耕作されている土地は、ほぼ「生産緑地」の指定がかかっています。

地目は「農地」だが、現況は駐車場や資材置き場になっているというようなケースでのみ、届出で転用が可能と考えていただいたほうがいいかもしれません。

ただし、2022年に「生産緑地」の多くが指定後30年を経過し、指定の解除が可能となります。10年間の延長も可能ですが、転用をお考えの方は、今のうちに処分・活用法をご検討されることをお勧めします。

市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」であり、農地の転用や権利移動には、原則として、都道府県知事（農業委員会）の許可が必要です。

「農用地区域」（青地と呼ばれたりもします）は、農振法により指定された「農業振興地域」の中で、農業に利用すべき区域ですので、農地の転用は厳しく禁止されています。

「農用地区域」内の農地を転用したい場合には、まず「農振除外」（農業振興地域から除外してもらう手続き）をしなければなりませんが、よほど合理的な理由が存在しない限り許可されません。

現実的には転用は困難ですので、農業従事者への権利移転を検討するしかないでしょう。

「農用地区域」以外の農地（白地と呼ばれます。）については、農地の種類や転用目的によっては、許可が取得できる場合があります。

良好な営農条件を備えた農地（甲種農地・第1種農地）は原則不許可ですが、市街地や市街化の傾向が著しい区域（第3種農地）は原則許可されます。

ただし、転用目的の用途に供することが確実であると認められない場合（資金面や信用力の不足、他法令の許認可の見込み等）には許可されません。また、駐車場や資材置き場への転用は認められても、建物の建築はできない場合もありますので注意しましょう。

様々なケースがありますので、まずは役所や専門家にご相談されることをお勧めします。

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