不動産価格の決まり方(鑑定評価の方式)について

一般的に物の経済価値は、

@.それを作るのにどのくらい費用がかかるか
A.それが、市場でどのくらいで取引されているか
B.それを利用することで、どのくらいの収益が得られるか

という3つの側面から決定され、これを「価格の三面性」と言います。

 

不動産の鑑定評価に当たっては、通常、この3通りの考え方が反映され、

@の費用性からアプローチする原価法(積算価格)
Aの市場性からアプローチする取引事例比較法(比準価格)
Bの収益性からアプローチする収益還元法(収益価格)

の手法が用いられます。

 

原価法(積算価格)

その不動産を新たに作るのに、どのくらいの費用が掛かるか?

という考え方で不動産価格にアプローチする手法を「原価法」といい、原価法により求められた価格を「積算価格」といいます。

 

一般的に土地の場合には、既成市街地においては新たに土地を作るという状況を想定しにくいため用いられませんが、山林を切り開いて宅地にする場合などに用いられます。

 

建物については、新たに調達した場合の価格(再調達原価)から、経過年数や建物の状況に基づく減価分を控除(減価修正)して求められます。

 

取引事例比較法(比準価格)

類似の不動産が、市場でどのくらいの価格で取引されているか?

という考え方で不動産価格にアプローチする手法を「取引事例比較法」といい、「取引事例比較法」により求められた価格を「比準価格」といいます。

 

一般的に、不動産の価格の決まり方としてイメージされやすい方法です。

 特に、比較が容易なマンションや、分譲地において説得力の高い手法です。

 

但し、実際に取引された価格は、地域要因や個別的要因による影響や、売主買主の個人的な事情等の様々な影響を受けています。したがって、これらの様々な要因を分析して、不動産の適正な価格を判定することは、実は中々困難です。

 

収益還元法(収益価格)

その不動産を利用することで、どのくらいの収益が見込めるか?

という考え方で不動産価格にアプローチする手法を「収益還元法」といい、「収益還元法」により求められた価格を「収益価格」といいます。

 

アパートや賃貸マンション、事業用ビルなどがイメージしやすいと思いますが、実際には賃貸していない不動産についても、「貸したらどのくらいの収益が見込めるか?」という想定をすることにより、この手法が用いられます。

 

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