土地の図面について

不動産の評価や取引を行うときには、その土地の正しい形状や面積を把握することが重要です。 

そのためには、土地の図面が必要となりますが、図面にはいろいろな種類が存在し、その信頼性もまちまちです。 

そこで、いろいろな種類の図面について、その特徴を見ていきましょう。

 

「法14条地図」と「公図」

土地は元々ひとつながりであり、境界は人間が人為的に設定したものですから、物理的に目に見えるものではありません。

 

そこで、その土地がどのような位置に、どのような形状で存在しているのかを明らかにするために、不動産登記法14条により「登記所には地図を備え付けるものとする」と定められています。これによって作成された地図が「法14条地図」です。

 

「法14条地図」は精度の高い地図であり、土地の境界が分からなくなっても、地図から境界を復元することが可能です。(土地の復元性)

 

しかし、地図を作成するための「地籍調査」は昭和26年から行われていますが、平成28年度末時点における進捗率は52%にとどまっています。特に都市部においては24%しか「地籍調査」が進捗していません。(国土交通省地籍調査WEBサイト)

 

そのため多くの法務局では、「地図」が備え付けられるまでの間、「地図に準ずる図面」として「公図」が備え付けられています。

 

「公図」は、明治時代の地租改正事業により作成された「旧土地台帳附属地図」を引き継いだものが使われていおり、測量技術の未発達な時代に作成された地図ですから、精度や正確性には劣るものです。

 

土地の筆ごとの地番が記載され、一般的には、おおまかな形状や位置関係を確認するものとして用いられています。しかし、実際の形状と大きく異なっている場合や、隣地との整合性が合わない場合(公図混乱地域)も珍しくありません。

 

また、広義の意味では、法務局に備え付けられている図面ということで、「地図」「地図に準ずる図面」を合わせて「公図」と呼ばれることもあります。

 

公図.jpg

 

 「公図」

 

図面の左と右がつながっていない、公図混乱地域の例です。

  

 

※「法14条地図」も、見た目はほぼ同じです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  

 

地積測量図

「地積測量図」とは、法務局に備え付けられている、土地の面積を測った図面です。

 

しかし、全ての土地について備え付けられているわけではありません。

土地の「分筆」「地積更正」の登記に添付される図面なので、「分筆」「地積更正」が行われていない土地については、「地積測量図」も備え付けられていないということになります。

 

また、法務局に「地積測量図」が備え付けられていたとしても、作成された年代により精度はかなり異なります。

 

昭和52年の法改正以前は、境界標の表示が義務づけられていなかったので、一体どこから測ったのかわからないような「地積測量図」も多くあります。土地の復元性はあまりありません。

 

平成17年の法改正以前は、残地計算(分筆部分だけを測量し、元の土地の登記面積から引き算することにより求めること)が認められており、この場合、残地部分は測量されていないのため、「地積測量図」が備え付けられていたとしても、面積や形状は信頼できるものではありません。

 

 現在は測量技術も発達し、「地積測量図」には世界測地系の座標を使用した作成が義務付けられています。また、分筆の際にはすべての境界を確定し、当然ながらすべての筆を測量しています。

精度が大変高く、土地の復元性がある図面となっています。

 

「現況測量図」と「確定測量図」

「現況測量図」とは、土地の所有者が「ここが境界だ。」と思った位置で測量を行った図面です。

測量図としての正確性はありますが、土地の境界が確定されたものではないため、所有権を有する土地の面積という意味では信頼性のあまりないものです。

建物の建築にあたってハウスメーカー等が行う測量も、現況測量です。

 

一方「確定測量図」とは、隣地所有者の立会いのもとに土地境界を確定し、境界標を設置し、双方の押印した「境界確認書」が添付された測量図を言います。

 

登記簿の面積(公簿)は必ずしも信頼できるものではないため、昨今では、土地取引の場合には、確定測量を行って取引されるされるケースが多くなっています。

また、土地を分筆する際には必ず、「確定測量図」を作成することが必要となります。

 

但し、道路(公有地)との境界確定(官民境界確定)は時間も費用も掛かるため、一般的な個人間の売買では、民有地のみの境界確定(民民境界確定)で済ますケースもあります。

 

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