不動産の価格について(一物五価)

一般に、モノの値段は一つのように見えて、実は時と場合によって異なります。

「定価」、「小売希望価格」、「お店で売られている実際の価格」等ですね。

 

不動産も、その目的によって異なる価格が存在し、一物五価(1つの物に5つの価格があるということ)と呼ばれています。

 

一物五価とは、「実勢価格」、「公示価格」、「基準地価」、「相続税路線価」、「固定資産税評価額」をいいます。 

それぞれについてみていきましょう。

 

実勢価格

実際に取引されている価格です。

市場における、売主、買主の需要と供給により、日々変化しています。

常に変化するものですから、見極めることは困難で、「思っていたより高く売れた」とか、「予想外に安く買えた。」など、よくあるケースです。

 

公示価格

地価公示法に基づき、国土交通省が、毎年公表している価格です。 

良く新聞やニュースで、「地価が上がった」、「下がった」などと騒がれているのはこの価格です。

 

すべての土地の価格を調査・公表することはできませんので、地域ごとに代表的な土地(標準値)を選定しています。

 

価格を公表する目的は、一般の売買取引の指標にしてもらうためです。

したがって、建前としては実勢価格に等しいはずのものです。

しかし、毎年1月1日現在の価格を3月に発表することもあり、実際にはどうしても相場の後追いになってしまい、日々変化する実勢価格との乖離が生じてしまうケースも多いです。

特に、取引の盛んな都心部ではその傾向が強く見られます。

都道府県調査地価(基準地価)

上記にように、公示価格は年に一度しか公表されず、日々変化する実勢価格との乖離が生じがちです。

そこで、国土利用計画法に基づき、都道府県知事が、毎年7月1日の価格を9月下旬に公表することになっています。

 

根拠となる法令や、公表主体が異なっていますが、地価公示を補完するものと考えて良いでしょう。

選定される基準値は、公示地と同じこともあり、異なることもあります。

同じ場合には、半年ごとの価格推移も把握できます。

路線価(相続税路線価)

相続税を算出する際の基礎となる価格です。

毎年7月1日に公表されます。

 

「路線」とは、道路のことですね。

道路ごとに価格がつけられており、その価格を規準として、その道路に面した土地ごとに形状等による修正を行い、相続税評価額が決定されます。

市街地以外では、路線価が設定されず、倍率方式で計算する地域もあります。

路線価は、公示価格を指標として、その8割程度の水準になるように設定されています。

 

「固定資産税路線価」も存在しますが、一般に「路線価」といった場合には、こちらの「相続税路線価」を指します。

固定資産税評価額

その名の通り、固定資産税の基準となる価格です。

公示価格の7割を目安として、市町村長が設定します。

他の価格と違い、毎年更新されず、3年に一度、4~6月頃に発表されます。

 

登記の際の登録免許税も、固定資産税評価額に基づき計算されます。

 

まとめ

上記のとおり、一般的には公示価格を100とした場合に、

基準地価 100

路線価 80

固定資産税評価額 70

実勢価格 100???

となります。

(地域により異なる場合もあります。)

 

←「不動産コラム」に戻る 

▲このページのトップに戻る