借地権について

一般に、「借地権」といった場合、借地借家法に規定する借地権を指します。

借地借家法に規定する借地権とは、建物の所有を目的とした土地の賃借権のことです。

つまり、駐車場や資材置き場、農地としての土地を借りている場合は含まれません。

 

旧借地法による借地権と、借地借家法(新法)による借地権

借地権には、その設定時期により、平成4年に施行された借地借家法(新法)に基づくものと、旧借地法に基づくものがあります。

旧法による借地権が更新された場合には、そのまま旧法の規定を引き継ぐので、現在でも旧法によるものと新法によものが混在しています。

 

旧法による借地権は、借地人保護の観点から、地主さんに対して大変厳しい規定となっており、原則として一度貸してしまったら、半永久的に貸し続けなければならないものとなっています。

そのためトラブルも多く、そこで新法では、旧法と同様に更新が認められる「普通借地権」のほかに、決められた期間が経過すると必ず帰ってくる「定期借地権」という規定が出来ました。

 

現在、新たに設定される借地権は、定期借地権として設定されるケースが多いようですが、この場合、借りる側からすると期限が決まっていることによる不安も生じるため、主に事業用で利用されているケースが多いようです。

したがって、住宅地として取引されている借地権は、ほとんどが旧法に基づく借地権となっています。  

 

    建物の種類 契約期間 更新後の期間
旧法   木造住宅 20年以上 20年以上
  堅固な建物 30年以上 30年以上
新法 普通借地権 建物による区別はない 30年 初回20年それ以降10年
一般定期借地権 50年 更新されない
事業用定期借地権 事業用建物 10年〜50年

 

 

借地権のトラブル

上記のように、現在、住宅地に設定されている借地権は旧借地法による借地権が多いです。

大正・昭和に設定されたまま、安い地代がずーっと続いているものがほとんどです。

地主さんとしては地代を値上げしたいものの、借地人さんからすれば、そう簡単に値上げには応じられません。

 

したがって、更新の際に地代でもめたり、建替えの承諾が取得できなかったりと、借地権にまつわるトラブルは多いです。

 

結局、双方が納得することは難しので、第三者へ底地権と借地権を同時に売却して、地主さんと借地人さんで売却金額を分けることで決着するケースも少なくありません。

 

借地権のメリット・デメリット

借地権を購入する場合のメリットとデメリットを比較してみましょう。

 

メリット

デメリット

・所有権と比較して安く買える

・固定資産税がかからない

・旧法の場合、半永久的に利用可能

 

・毎月の地代や更新料がかかる

・建替えの際には地主さんの承諾が必要

・建物の種類(木造・RC像など)や

 利用方法の制限(住宅に限るなど)がある

・地主さんとトラブルがおきやすい

・売却しにくい

 

こうして見ると、なんだかデメリットの方が大きそうですが、しかし「所有権に比較して安い」というのは、デメリットを補って余りある、とても大きなメリットです。

東京の場合、借地権は、所有権と比較して60%~70%程度の価格で取得可能なことが多いです。

地代の支払いは必要ですが、その分固定資産税は地主さんが負担しますので不要です。

(※地代は固定資産税の3~5倍程度が多い)c081e45d8bd710fba7db3c2de7f4d3d4_s-SS.jpg

 

物件を探す際に、所有権しか考えない方も多いですが、借地権も一度選択肢に入れてみませんか?

意外な掘り出し物が見つかるかもしれませんよ。

 

 

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