道路の種類によって土地の価値が変わるのは、その道路で「ちゃんと家が建てられるかどうか？」です。

建築基準法では、建物を建てる許可を取得するためには、敷地が道路に接していることが条件になります。

つまり前面の道路が「建築基準法で道路として認められているかどうか？」が重要なのです。

「公道」か「私道」かではありません。

建築基準法では、いくつか道路の基準を定めています。 

1. 道路法による道路（国道・県道・区道など）
2. 開発道路（開発でつくられた道路）
3. 既存道路（昔からあった道路）
4. 計画道路（都市計画で定められた道路）
5. 位置指定道路（特定行政庁が位置を指定した道路）
6. みなし道路（２項道路）

上記のどれかに該当していれば、建築許可は取れるという事になります。

よく、「私道だから家が建てられない」とおっしゃる方がいらっしゃいますが、それは、「私道」だからではなく、上記の「建築基準法で認められた道路ではない」からです。

道路のように見えても法律上は道路として扱ってもらえないものも多く、そういったものを上記の道路と区別するために、「通路」と呼んだりします。