資金計画 相談室

マンションなどの購入を検討される際に、
「あと100万円安かったら予算に収まるんだけどなぁ。」0002146.png
「もう少し価格下がらないかなぁ。」とおっしゃる方も多いです。

 

でも、ちょっと待ってください。

 マンション・不動産をご購入するときに必要な費用は、『売買代金』だけではありません。登記費用などの諸経費やリフォーム代、管理費などのランニングコスト、住宅ローンの金利など、トータルに考えて資金計画を立てることが重要です。

住宅ローンの金利による返済額の違い

「まずは気に入った物件が見つかってから、住宅ローンはゆっくり考えよう。」というケースも多いですが、実はローンの違いは、物件価格と同じくらい重要なんです。

例として、自己資金が300万円として、
@3,000万円のマンションを、住宅ローン2,700万円借りて購入する場合と、
A2,900万円のマンションを、住宅ローン2,600万円借りて購入する場合とで、
月々のご返済がどのくらい違うのかをを比較してみましょう。(お借入期間35年)

 

物件価格 3,000万円 2,900万円
お借入れ金額 2,700万円 2,600万円
変動金利(優遇)0.975% 75,278円/月 73,092円/月
10年固定(優遇)1.35% 80,701円/月 77,712円/月
フラット35 2.21% 92,379円/月 88,957円/月

 ※金利は一例です。 変動金利、10年固定金利は、一般的な優遇金利が適用された場合ですので、店頭金利はもっと高くなります。

 

いかがですか?

物件が100万円安いことはもちろん重要なのですが、月々のお支払いという事を考えた場合には、物件価格の違い以上に、金利の違いによってこんなにも大きな差が出るんです。

 

月々の支出額から見た物件の比較

マンションをご購入されるん場合、月々の支出は住宅ローンだけではありません。

管理費・修繕積立金などがあります。

 

上記の表をもう一度見てください。

10年固定の場合、お借入金額が100万円違うと、月々のご返済は約3,000円の差がでます。

つまり、こういうことも言えます。

価格が3,000万円で管理費が17,000円のマンションと、
価格が2,900万円で管理費が20,000円のマンションは、
月々に支払う額は同じ。

どうですか?

物件価格が100万円違うと気になりますが、管理費が3,000円違っても、気にしていなかったんじゃないでしょうか?

その物件が自分の予算から見て高いか安いかを考える際には、物件価格だけではなく、トータルでの支出額が高いか安いかを考えることがおすすめです。

土地や戸建の場合には、固定資産税を調べて比較してみるのもいいかもしれません。 

月々の返済額から、購入予算を考える

物件を探す際、どうやってご予算を決めますか?

不動産屋さんに相談すると、まずは年収からお借入可能額を計算して、自己資金と合わせて総予算を決めて、そこから諸経費を引いた残りが物件購入可能価格・・・となりがちですよね。

ただし、あくまでも購入可能額ですので、もう少し慎重に考えると「月々いくらぐらいまでのお支払いならば無理がないか?」といった面から購入予算を決めてゆくことになると思います。

 

そうすると、月々のご返済額からお借入額を算出することになるのですが、ここで金利を良く考えていないケースが大変多いです。「とりあえず変動金利で計算しておいて・・・。」なんて。

ちょっと待ってください!金利の違いによる、お借入可能額の違いをきちんと見てみましょう。

月々のご返済を10万円までにおさえたい場合です。

  お借入額  
変動金利(優遇)0.975% 3,550万円 99,799円/月
10年固定(優遇)1.35% 3,340万円 99,830円/月
フラット35 2.21% 2,920万円 99,906円/月

※金利は一例です。 変動金利、10年固定金利は、一般的な優遇金利が適用された場合ですので、店頭金利はもっと高くなります

 

 変動金利であれば、3,550万円まで借りられるのに、フラット35(35年の固定金利)だと、2,920万円しか借りられません。

なんと、ご予算が630万円も変わってしまいました。

 

変動金利か固定金利にするのかは、売買契約が終わった後で銀行にローンの申し込みをするときにはじめて考える・・・なんて方が圧倒的に多いのですが、でも、そもそも購入予算を決める場合には、まず自分が変動金利がいいのか、固定金利がいいのかをよく考えておく事も、とても重要です。

 

物件が見つかった後で、「変動金利なら、もっと高い物件も買えたのかぁ!」とか、
「フラット35を使おうと思ったら、実は予算オーバーだった。」といった失敗をしないようにしましょう。

 

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