しかし不動産の価格には定価がなく、不動産の個別性に応じて決定されるのが一般的です。しかも、取引当事者の個別的な事情を含むため、実際に取引された価格が必ずしもその不動産の適正な価格を表しているとは限りません。

そのため、客観的な適正価格を判断するには、不動産の価格形成についての知識や、評価の技術をもった専門家による、鑑定評価活動が必要となります。

そこで、「不動産の鑑定評価に関する法律」により、不動産の適正な価格を判定するための専門家として不動産産鑑定士の資格制度が設けられています。

→不動産の価格の決まり方（鑑定評価の方式）についてはこちらへ

不動産鑑定士は、「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づき制定された国家資格であり、業として不動産の適正な価格を判定することができる、唯一の専門職業家です。

不動産鑑定士は、不動産の経済価値の判定に関するスペシャリストであり、不動産の適正な価格の判定にあたっては、地域の環境や諸条件を考慮して「不動産の有効利用」を判定します。

つまり不動産鑑定士は、不動産の価格についてだけでなく、不動産の適正な利用についての専門家でもあります。

不動産業者の行う価格査定は、その不動産がいくらで売却可能かを予想し、売り出し価格を決める為の参考とすることが主な目的です。

「不動産の鑑定評価の法律」により、価格査定により報酬を得ることはできませんので、売却の委任を受けるための営業活動の一環として、一般的に無料で行われています。

無料とはいえ、地域の取引に直接携わるプロが行うものですから、個人が自宅の売却にあたって参考とするには充分であると言えます。

但し、業者により内容や精度にばらつきがあったり、業者の意図が介入することもあり、客観的な信頼性という点ではあまり精度が高いものであるとは言えません。 

一方、不動産鑑定評価は、国家資格を持つ不動産鑑定士が行う、不動産の経済価値の判定です。

取引を前提としていない、資産価値の評価といった場面でも使われます。

「不動産鑑定評価基準」に基づいて行われるため、算出された価格の根拠や理由についても明確に説明されており、客観的信頼性の大変高いものと言えます。

税務署や裁判所に提出するための資料や、法人の取引、遺産分割の場合などは、公的な信頼性の高い鑑定評価が必要とされます。