不動産・マンションのお買い替え相談室　２

次に、お買い替えのタイミングについて考えてみましょう。

お買い替えのタイミングはお客様のご事情によって千差万別です。

気に入った物件があって、購入を先に決めた場合、ご所有物件が予定の価格で売れなかったときには資金計画が狂ってしまいます。

逆に、ご売却を先に決めた場合、期日までに物件を明け渡さなければなりませんので、急いで引っ越し先を探さなくてはならず、あまり気に入らない物件でも仕方なく我慢したなんてケースも。

以下、いくつかのケースで問題点を考えてみましょう。

まずは納得できる価格で物件を売却し、その後お引っ越し先を探す方法です。

資金計画という意味では、入ってくるお金（売却代金）が確定するので安心なやり方です。

しかし一方で、物件の明け渡し期日が決まってしまうため、購入先を決めるのに時間的制約ができてしまうことになります。

流通物件の多いエリアや、一般的な間取りの物件をご希望の場合にはそれほど心配ありませんが、「明け渡し期限までに気に入った物件が見つからない」というリスクを抱えることになります。

場合によっては、一旦、仮住まいをしなければならないかもしれません。

せっかく高い金額で売却できたとしても、仮住まいのために費用がかかってしまっては、意味がなくなってしまいます。

いい物件を見つけたので、購入したい！

 　資金が豊富で、「とりあえず手持ちのお金で買っとくか。売却は引越しした後、様子を見ながらゆっくり。」なんてお客様。理想的です。リスクやデメリットはありません。

　しかし、一般的には売却代金を充当して次の物件を買おうと思われる方、住宅ローンを利用して購入しようと思われる方のほうが多いです。

　そんな場合はどうしたらいいのでしょうか？

 

１．住宅ローンやつなぎ融資を使う

現在のお住まいが売れるまで、住宅ローンを使って購入する方法です。
後日ご売却してから、その売却代金でローンの繰り上げ返済をします。

　注意が必要なポイント

・　今現在の持ち家に、ローンが残っていないこと。
・　ローンを組めるだけのご収入が必要。
・　表面的な金利だけではなく、繰り上げ返済にかかる手数料なども考える必要あり。
・　予定の価格で売れなかった場合に、ローンが残ってしまうことも

 

２．ダブルローンを組む

上記のケースで、ご自宅にまだ住宅ローンが残っている場合です。ご収入の多い方であれば可能ですが、リスクも高いです。

　注意が必要なポイント

・　かなりのご年収が必要。
・　売れるまでの期間、２軒分のローンを払うのは負担が大きい。

 

３．買替の特約を付けて購入する

一定の期間内に売却が成立することを前提にして、万一売れなかった場合には、契約を白紙解除できるという特約を付けて契約を行います。

　注意が必要なポイント

・　売り主様の理解が必要ですので、個人売主の物件だと、受けてもらえないケースが多いです。
・　建築中の新築物件など、売り主が不動産業者等の場合には受けていただけるケースもありますが、ある程度安い（すぐ売れそうな）価格での売り出しが条件となる場合もあります。

 

４．売れることを前提に購入契約を進める

契約後、残代金の支払いまでに２−３ヶ月程度の期間をもらい、その間に売却することを前提にした方法です。

買い手が見つからなかった、思っていたよりも安くしか売れなかったなど、リスクのある方法ですので、購入前には、最悪のケースを想定した資金計画を、十分に検討する必要があります。

売却先の選択肢の一つとして、不動産買取業者さんを考えて計算しておくと安心です。

 

　※※※　買取業者さんに購入してもらう　※※※

　中古物件を買い取り、リフォームして販売する不動産業者さんが多くいらっしゃいます。昨今のストック住宅見直しの流れにより、そのシェアはどんどん広がっています。「現金で」「確実に」物件を買っていただける反面、時間をかけて個人のお客様を探すのに比較すると、売却価格が安くなってしまうケースが多いです。

　ただし築年数の古いマンションなどの場合では、一般の方は「古い」「汚い」「リフォーム費用がいくらかかるかわからない」などといった理由で敬遠されがちです。その点、プロの業者さんは「このくらいのリフォーム費用をかけると、このくらいの見栄えの物件に生まれ変わって、市場ではこのくらいで流通するだろう。」と考えて評価をします。付加価値を付けることによって販売をしますので、一般の方と同等、あるいは高く評価していただけるケースもございます。

　逆に新しい物件ですと、付加価値を創造する余地が少なく、その分価格も一般のお客様よりもかなり安くないと商売として成り立ちにくくなっています。

「売却先行型も、購入先行型も、リスクがあることは分かった。じゃぁ、いったいどうしたらいいの？」

お買い替えは、お客様の資金計画やご事情により様々です。

しかし、一般的なケースで当社でおすすめする方法は、『売買同時』です。

「えー？そんなにうまくいくのぉ？」と思ったあなた。

詳しくは次のページをご覧ください。